南京式買房:懷揣幾百萬 1.5分鐘選完房

11月12日,南京本地媒體報道稱,樓市不妙瞭——8000元/平方米的低價盤隻賣出約50%,一周內南京七傢樓盤開盤,能賣完的隻有兩傢。

但就在報道出來的當天,河西板塊十個樓盤即將領到銷售許可的消息,立刻反轉瞭降溫的信號。

如果有後悔藥吃,南京可能再也不想搞一次“十盤齊開”瞭,這一舉動讓南京背負瞭巨大的輿論壓力。但這一“熱銷”效果,可能正是政府最初想要的結果。甘蔗哪能兩頭甜呢?

界面24日發佈報道稱,這是一個史上從未有過的“盛大場景”,約1.5萬南京人每人手握幾百萬元銀行存單、拎著小馬紮排長隊登記搖號,搶購3000多套房子。

所有跟錢有關的數字,都在牽動著敏感的神經——每平方米均價約3.5萬-4.5萬元;要提供至少200萬元的指定銀行存單進行驗資;認購當天要繳納50萬-100萬元不等的定金;十個樓盤首付一律八成,四五百萬元的現款,大部分樓盤要求要在三天內付清;十個項目推盤的總貨值達150億元。

如此嚴苛的條件沒有把購房者嚇退。“倒掛這麼嚴重,不買就是傻。”一名購房者說。一年多來輪番升級調控,南京樓市的熱度卻在年底沖上瞭頂峰。

這是一個有點魔幻的結果。

南京河西樓盤集中開售 購房者排長隊買房(圖片來自:視覺中國)

在南京河西某樓盤開盤現場,購房者排起長隊(圖片來自:界面)

政府控制節奏

蜂擁買房的直接原因是供需失衡以及一二手房價倒掛。

新盤實施限價,一二手房價格倒掛的情況,在南京存在已久。比如,一年多來,河西南新房價格都被嚴格控制在35000元/平方米,比二手房單價少瞭近萬元。

政府方面也十分清楚情況,於是在年底醞釀瞭一個大招:十盤齊開、首付八成。

“政府的本意是想低調點:首付八成,就應該不會有那麼多人來買瞭吧?放出十個盤,供應量大瞭,就應該不會瘋搶瞭吧?結果一切恰恰相反,反彈力太驚人瞭!”一名南京房地產界資深人士對界面新聞記者說。

在高首付驅離瞭一部分炒房客的同時,改善型需求的饑餓程度遠遠超過想象。

從12日起,南京江女士一傢人的精神狀態就像坐過山車。那天,她的女油煙靜電機租賃婿突然發現,河西有十個樓盤快要開瞭。

今年5月開始,江女士有筆賣掉老房子的錢一直靜靜躺在銀行賬戶裡,他們想在河西置換一套學區房。

11月16日,江女士帶著匆忙準備好的購房證明、銀行本票等材料,排瞭6小時的隊登記上瞭佳兆業城市廣場的搖號資格。她之後看新聞才知道,竟然有4300多人去登記同一個樓盤,中簽率隻有8%。

江女士這種匆忙準備的行為,被視為購房者裡的“學渣”。“學霸都已經隨身揣著材料等開盤好幾個月瞭。”一名南京房地產業內人士說。

緊張、忐忑,直播搖號的那天,江女士眼睛都看酸瞭。

但就在不抱希望的時候,她竟成瞭8%中的一個。女兒女婿激動得深夜都睡不著覺——第二天,他們將像領大獎一般,去售樓處認購。

開盤時,一名信貸客戶經理到處遞名片桃園靜電機租賃拉客戶,卻幾乎沒有收獲。“有錢人真多啊,八成首付,也沒有人要貸款嗎?”他自言自語地感嘆。

這句話被旁邊一名購房男子聽到,他接話道:“你不知道我們都等多久瞭,錢啊,早就準備好瞭。”

南京河西,一對選完房的夫妻爬上施工圍擋遠望自己的房子,久久不離去(圖片來自:界面)

河西是南京最熱門的板塊,價格也高,對應的是這座城市裡有住房改善需求的購房者。很多人沖著學區而來,佳兆業城市廣場、五礦崇文金城等大熱樓盤,其學區是南京外國語學校河西初級中學及其附屬小學,這意味著孩子將來能入讀南京最好的學校之一。

“河西的改善型項目已經有好久沒有推盤瞭,無論是初級改善型還是高端改善型。這次的河西十盤裡,有項目甚至已經被拖成瞭現房銷售。”一名熟悉南京市場的地產內部人士稱。

對於這些改善型買傢,八成首付不是難事,賣掉舊房子進行置換,資金就有瞭著落。

既然是供需出瞭問題,在限價的同時,政府為什麼不能早點加快、加大供應?

“樓市整體增長太快會被問責,政府為瞭穩住全市均價,實行平衡策略,放一個低價盤的同時,放出一個高價盤,當市場上沒有那麼多低價盤來維持平衡時,高價盤就被壓下來瞭。”上述人士透露。

到底是政府壓制瞭高價盤出貨,還是開發商在限價情況下不願意推盤?一名業內人士解釋稱,主要原因在於政府的節奏,當然也有樓盤覺得現在價格太便宜瞭,不願意賣,即便已經達到瞭預售條件,卻沒有出賣的沖動。他預計,今年全年南京樓市的消化量僅有600多萬平方米,僅為去年一半。

投機難擋

“房住不炒”已成為大基調,但在南京這場盛宴裡,投資客、炒房客的身影依然不少。

“一二手倒掛,導致存在足夠的套利空間。套利空間必然催生強大的購買力。”前述人士表示,首付八成導致幾乎無法利用杠桿,但他認為仍有較高比例的買傢在投資投機。

在五礦崇文金城開盤現場,一名中年女士穿著駝色大衣、挎著LV包,在緊張兮兮的眾人中顯得氣質從容。她表示,自己是來買房投資的,想買的就是170平方米的大戶型,在幸運地搖到號以後,由於需要在三天內付清八成首付,她馬上聯系瞭閨蜜一起合夥投資。

在過去一貫的買房邏輯裡,170平方米這麼大的戶型並不搶手,總價低、容易脫手的小戶型,或者佈局合理的中等戶型,往往是最先售完的。

但現在在南京,越大的戶型越搶手,開盤現場,不斷有人互相詢問:“170平方米的還有嗎?”

購房者圍成一圈,討論大戶型還剩多少套(圖片來自:界面)

對於大部分投資客而言,他們不差錢,戶型越大意味著“賺”得越多。

“300多萬元對於投資客來說,在朋友圈很容易就能籌措到,更何況在開盤前,南京有大量過橋公司在對外借款。”一位業內人士稱。

王歡(化名)是記者碰到的一個投機客——他搖到瞭兩個樓盤的認購資格。在此之前,他向父母、姨媽、表妹、公司領導都借瞭錢,湊足瞭900萬元,登記瞭三傢樓盤。

但高昂的首付、新購房三年內不能出讓的規定,卻限制瞭他炒房的步伐。

於是王歡想到瞭一個新招。他在網上叫賣自己搖到的房號,一口價40萬一個;由於房號登記身份不可轉讓,他便稱自己可以幫忙代持三年,找房產中介擔保,在持有房產證三年後過戶。

王歡做著一個美夢:動用900萬資金三四天,賣掉兩個房號共計賺80萬元。

找他咨詢者眾,不過由於代持風險巨大,直到兩個樓盤臨近開盤,王歡還是沒能將房號賣出去。

記者碰到的另一個投機客查理(化名),則在到處吆喝他的新生意:幫沒有瞭房票的投資客辦理購房證明,每單一萬元。

盡管整個購房流程已經被政府管得密不透風,那些想賺快錢的人,在利益誘惑面前,仍在費盡心機尋找縫隙。

限價反思

為什麼南京樓市能一直保持如此大的熱度?

經濟學傢馬光遠這兩天發表的一篇熱文《南京瘋搶房子的真相》批判瞭南京的限價措施。他認為,限價不僅僅違背的是價格規律,其危害是全方位的。馬光遠說:

“真正應該限價的不是高端樓盤,而是普通人買的中低端樓盤。中端樓盤應該限制,低端樓盤應該嚴格控制,這才能讓普通老百姓買得起房子。你限高端樓盤和普通老百姓沒有任何關系,靜電油煙機出租所以這樣的政策隻是為溫度計的指針服務的,不是為‘房子是用來住的’這個政策服務的。 ”

對於馬光遠的評論,一名南京房地產資深人士表示,可以認同一半,也就是限價違背瞭價格規律,限制瞭市場自身的調節功能,是一個難以長久的措施。

這位人士和馬光遠看法不同的一點是,他認為南京目前不僅僅對高端盤限價,而是高中低端全部被限價瞭,是分層次、分階段的系統性限價。

他說:“今天剛開的低價盤,同樣需要排長隊登記。這樣做並非沒有好處,在過去的一年裡,房價基本沒漲,給一些沒上車的人足夠的喘息時間和上車機會。在限價的前提下實行搖號,已經是最大的公平,否則房子可能都被關系戶買走瞭。”

該人士還認為,限價有效地延長瞭南京房地產市場的景氣周期,如果沒有這個政策,南京可能已經像周邊幾個城市一樣,溫度漸涼。

現在河西十盤的購房者,已經基本交齊瞭八成首付。幾百萬元花掉以後,很多人都在問:未來會升值嗎?能賺多少?大傢都不希望自己買在頂峰。

“隻要是長周期的持有,比如持有五年,到時候應該會達到財務成本和潛在收益的平衡。”一名南京業內人士表示。

不過,他稱自己並不會去進行這樣的投資。“資金的時間成本太長瞭。”但他也承認,“對於大多數老百姓來說,隻有買房才是最穩妥的瞭。”

讓人印象深刻的是,佳兆業城市廣場開盤那天,江女士和女兒僅擁有1.5分鐘的時間選定一套房。如果考慮時間超過1.5分鐘,則視為自動放棄購房資格。

而五礦崇文金城的開盤現場氣氛更為緊張,到瞭午飯時間,很多人隻敢去路邊攤買一個雞蛋餅,就趕緊折回打探消息。該樓盤僅允許登記購房者一個人進內場選房,不得有人陪同。

中午吃飯時間,許多購房者選擇吃一個雞蛋餅果腹(圖片來自:界面)

“這就是花四五百萬買房子,比去菜市場買青菜都不如,買把青菜還能有時間挑一挑。”一名購房者感嘆。

來買房的一對小夫妻,也隻能進去一人。被報到號碼時,老公緊張得想小便,但忍忍還是克服瞭一下,走進瞭那道鐵欄桿之內。

他走到10米開外時,老婆突然對著他的背影大喊:“老公!祝你好運!”

停頓瞭一會,她又喊道:“老公!選房的時候別磨磨唧唧的。”

而她的老公仿佛沒聽到一樣,在寒風中哆哆嗦嗦地走進瞭售樓處,沒有回頭。

這些場景像極瞭一年多前的深圳或北京,但現在,一線城市的樓市已經冷靜下來。曾經“房價四小龍”之一的南京,卻能一直保持熱度長達一年多,究竟是政策“治標不治本”,還是這屆南京市民真的特別愛買房呢?
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